長租公寓雷聲陣陣，行業(yè)老大自如也不好過了。
近日，多位租客向新浪科技表示，遭遇自如強制解約，甚至直接被管家趕出家門;無獨有偶，自如業(yè)主們也遇到了糟心事，自如以疫情影響房屋難以出租為由，要求業(yè)主大幅降租，否則就強制解約，甚至還要求業(yè)主賠償。
一年前，自如宣布其房源規(guī)模已突破 100 萬間，也是國內(nèi)最大的長租公寓企業(yè)。但疫情之后，出租率下降，租金下行，行業(yè)老大也迎來了艱難時刻。
租客被驅(qū)趕 限期兩天搬家
王漫是深圳一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工，出于自如在朋友中的口碑不錯，今年 7 月，她搬進了自如。
但如今還不到四個月，就讓她對自如的印象徹底改觀。剛剛?cè)胱r，自如房間的熱水器就出了問題，完全沒有熱水供應(yīng)。“夏天還好，隨著天氣轉(zhuǎn)涼，冷水洗澡真的太艱難了”，她說，更生氣的是，向自如管家反饋之后也無人解決，最終是向官方客服投訴之后，熱水終于通了。
更讓她憤怒的還在后面。
今年 10 月底，她突然接到了自如管家的電話，稱自如已經(jīng)與業(yè)主解約，業(yè)主著急回收和裝修房子。管家要求她盡快搬離，期限是兩天。
“管家的態(tài)度特別差，根本不是商量，而是直接通知我趕緊搬離。”王漫吐槽說，“有種沒有犯錯卻被趕出家門的感覺。我每年要向自如交 2000 多元的服務(wù)費，得到的卻是這種服務(wù)。”
王漫并沒有向管家妥協(xié)，在向官方客服投訴后，自如的業(yè)務(wù)經(jīng)理前來協(xié)商，答應(yīng)寬限時間搬家。但王漫注意到，根據(jù)她與自如簽訂的租房合同，如果自如一方違約，需要向租客賠付房租、搬家費和補償款，但自如業(yè)務(wù)經(jīng)理稱只能賠付一個月房租，無法完全按照合同賠償。
王漫認(rèn)為，自如強制與租客解約，不是業(yè)主要單方面收回房子那么簡單。“我身邊有很多朋友也遇到了強制解約的情況，聽說是自如之前高價從業(yè)主手中拿到了房子，但今年行情不好出租出去完全不賺錢，所以才主動與業(yè)主和租客解約了很多房子”。
北京租客穆玥與自如的合同已經(jīng)持續(xù)兩年之久，兩室一廳中的客廳被自如打了隔斷，他一直居住在客廳隔斷間。今年 5 月，因為政策原因，他租住的隔斷房間被舉報，最終拆除。
隨后穆玥從隔斷間搬到了主臥，并且房租也沒有上漲。但今年 10 月，他也接到了來自自如管家的解約通知，理由同樣是房東解約，要收回房子。好在是自如給的搬離期限是一個月，并且賠償一個月租金。
一位自如管家解釋稱，近期頻繁的強制解約，背后根本原因是高收低租。假如自如前幾年以 9000 元的價格從業(yè)主手中拿房，但今年市場行情不好，租賃價格下降，同時出租率下降，自如在這個房子上獲得的出租收益可能只有 7500 元，完全是在虧錢。
“自如最近在清理不良資產(chǎn)，就是位置不好，或者是不賺錢的，一般都是與租客強制解約。”他說。
實際上，隔斷房、空置率高的房間成為重災(zāi)區(qū)。由于各地陸續(xù)下發(fā)通知不準(zhǔn)打隔斷，一旦原先的隔斷間被拆除，租客的房租又不能大幅上漲，那么自如就會在單個房屋的收益產(chǎn)生不平衡;另外，由于疫情對租賃需求的影響，如果房屋的某個房間長期空置無人居住，自如在整個房屋上的收益也會不平衡。
業(yè)主無奈：不降租就解約 還要賠償
不只是租客面臨強制解約，自如業(yè)主也遇到了同樣的狀況。
2018 年，張學(xué)在北京購買了一套大開間，出于省事，他將房屋交給自如打理，簽訂了一年托管合同。2019 年，合同到期，自如管家告訴他，可以再續(xù)簽三年，并且給他的租金每年可以遞增 200 元。
自己不用打理就可以將房屋出租，并且每年還可以增加房租，這對他本是好事。但今年 9 月，自如管家多次打電話告訴他，因為疫情，最近租賃市場行情不好，房子租不出去，要求他降租金。
“管家說因為疫情自如有點扛不住了，要把租金從每月 4400 元降到 3900 元”，張學(xué)說，雖然自己很不爽，但看了房屋合同后發(fā)現(xiàn)，如果是自如違約，需要向業(yè)主賠償兩個月房租，也就是 8000 多元。但如果是自己違約，就要賠償自如 1 萬多元的裝修費用。“如果我違約，算下來不僅拿不到賠償，甚至還要給自如貼錢。”
張學(xué)分析，如果不降租，自己最近還要在工作之余親自打理房間出租，時間成本太高。并且自己臨時出租出去的價格可能也不會比自如給的租金高出許多。
無奈之下，他不得不同意降租。通過與管家協(xié)商，房屋租金由 4400 元降至 4000 元，但是每年不再遞增。
“他們合同寫的太雞賊，自如違約責(zé)任不大，業(yè)主違約賠償很高。而且現(xiàn)在行情不好就讓業(yè)主降租，等行情好了，自如會主動找我們漲房租嗎?”張學(xué)表示，等三年的合同到期，他打算不再續(xù)簽。
相比張學(xué)的大開間，自如北京業(yè)主汪聞的兩室一廳損失更大。
他 2019 年 5 月與自如簽了兩年合同，今年 10 月自如管家告訴他，要求把租金從每月 7000 元降到 6000 元，給出的理由是受疫情影響，租客端的房租一直在下降，并且房屋空置率上升，自如不賺錢。
“不降我們也不知道怎么辦，畢竟我們處于弱勢。而且合同就兩年，到期后我不會再租給自如了。”他說。
此外，網(wǎng)絡(luò)上也有大量自如業(yè)主反饋被強制降租一事，自如客服則在微博上回應(yīng)稱，部分業(yè)主對房租水平和價格走勢，與自如有不同的看法，短期內(nèi)難以達成一致。但會堅持友好協(xié)商的原則，遵守合同約定的內(nèi)容，解決這部分房屋面臨的問題。
長租公寓暴雷何時休?
一位鏈家內(nèi)部人士透露，自如從今年 9 月開始就不再收房，陸續(xù)要求業(yè)主降租，驅(qū)趕房客，以清理不良資產(chǎn)。
實際上，今年初疫情爆發(fā)時，就對長租公寓行業(yè)沖擊巨大。
貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至 75%，同比下降 20%;自如管理的 100 萬間房源，受疫情影響平均多空置 15 天，企業(yè)直接損失預(yù)計超過 6 億元。
長租公寓企業(yè)的商業(yè)模式是，先從業(yè)主手中收房，裝修之后再出租給租客，利潤主要來自租金差。但隨著前幾年資本的大舉進入，長租公寓行業(yè)成為風(fēng)口，眾多新玩家入局。為了爭奪房源，擴大規(guī)模，很多企業(yè)抬高了從業(yè)主手中的收房價格。
而要維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，長租公寓企業(yè)又不得不將房源保持在一定的出租率水平，甚至不惜以高收低租的方式將房屋出租，以降低空置率。
在疫情的沖擊下，這種模式更是難以持續(xù)。租房需求下降，房屋出租率下降，但由于與業(yè)主簽訂的是長期合同，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流面臨著嚴(yán)峻的考驗。
雖然目前國內(nèi)疫情正在逐步得到控制，但租賃市場并沒有完全恢復(fù)。
以北京為例，根據(jù)我愛我家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年 9 月，北京住房租賃交易量、租金同步下滑，市場正向淡季過渡。
從租賃交易量上來看，受疫情影響，今年夏季高峰延遲到 8 月才出現(xiàn)，但市場的淡旺季走勢并沒有改變，8 月交易量沖高之后，市場自 9 月開始下行;從租金來看，今年 9 月，在整租交易中，每平方米的平均成交租金為 87.67 元，環(huán)比下跌 1.86%，同比下跌 7.30%。價格水平明顯低于 2019 年，回到了 2018 年年初的水平，并創(chuàng)下 2 年來新低。
這或許也是近期長租公寓頻頻爆雷的原因所在。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，僅 8 月、9 月就連續(xù)有 22 家中小長租公寓企業(yè)陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉，這些企業(yè)中超九成采用的是高收低租的經(jīng)營模式。
在自如之前，行業(yè)頭部玩家青客公寓、蛋殼公寓都遭遇了生存困境。而作為擁有 100 萬房源的自如來說，這個規(guī)模第一既是光環(huán)，也是壓力。一旦經(jīng)營不善，現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險也是致命性的。
房產(chǎn)分析師黃卉認(rèn)為，長租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題：收房、裝修和運營的成本太高，商業(yè)模式的靈活性差，迫切需要精細化運營。在她看來，長租公寓企業(yè)理論上應(yīng)當(dāng)以出定收，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。
自如 CEO 熊林此前就曾公開表示：“不會急于 IPO，長租行業(yè)已從創(chuàng)業(yè)期進入精耕期，更需要聚焦于用戶價值和社會價值。”
而在疫情影響和租房淡季到來的沖擊下，自如如何進一步深耕細作，平衡企業(yè)發(fā)展與用戶口碑，需要給出自己的答案。
(文中采訪對象王漫、穆玥、張學(xué)、汪聞皆為化名)
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