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      這些舊改入市,神仙都要抖一抖

      發布時間:2023-06-09 05:18:21  |  來源:拆神  

      舊改,一直是樓市中重要的變數。

      伴隨著舊改的關鍵詞,往往是好地段、體量大、配套完善、價格有競爭力。

      說白了,舊改一旦能孵化成功,殺出來的融資商品房往往能卷到這片區域。


      【資料圖】

      舊改最大的問題就是慢。

      現在,房企做舊改就像以前打魔獸刷副本,每關都有個S級的Boss守著。

      終于等到商品房要入市的時候,一看“我去,魔獸都要停服了...”

      去年末,我們統計了十幾個可能會在2023年入市的舊改,像冼村、新市頭、雙沙、南浦等等。

      無一例外,他們上半年全都鴿了。

      于是,2023年接近過半,我們重新整理了一份大家關注度比較高,問比較多的幾個舊改項目聊聊近況。

      這一批舊改都很可能在年內入市,不少已經出了戶型,只等預售證、土地證了。

      有珠江新城的Last Dance,另類小清新的羅邊,準備投票推平的鶴洞...

      花樣很多,慢慢看。

      冼村舊改

      由于辦公室在獵德附近,我每天上班都會經過冼村舊改。

      眼看著它有一會,沒一會的施工,確實挺唏噓的。

      作為一個2015年正式全面啟動,總投資高達150億的舊改,因為各種原因,推進得比較慢。

      不過有一說一,隔壁安置房亮燈的村民,是越來越多了。

      今年,融資區終于有了眉目。

      3月份,保利以協議出讓的方式,拿下兩宗建設用地,據說準備年內就動工。

      項目命名為保利天御,計劃建設3棟54F的超高層住宅,產品定位豪宅,戶型建面約240-450㎡。

      按照20萬+的吹風價來算,上車價要接近半個小目標,瞄準的是城市塔尖人群。

      作為珠江新城最后一個住宅新盤,保利天御不太缺客戶,稀缺性就是價值的體現。

      入市可能性☆☆☆,關注度☆☆☆☆☆,影響力☆☆☆☆☆

      新市頭舊改

      案名為方圓濱江壹號,是一個位于客村的超小型舊改。

      項目占地僅有2.7公頃,規劃了7棟34-39層的高層住宅,包括回遷房、政府安置房以及商品房。

      其中,商品房住宅主要在A1#、A2#兩棟,貨量只有280套。

      目前,透露出的戶型有建面約93平-104平2+1房兩廳兩衛、107平三房兩廳兩衛以及132平四房兩廳兩衛。

      項目最大的優勢是望廣州塔+客村地鐵站旁邊,通勤和景觀都不錯。

      廣州塔,從來不缺爆點,旁邊的樓盤一樣。

      項目吹風11萬/平,上車價估計在1000萬左右。

      不過,內部比較復雜,有底商+回遷房+政府房源,對于1000萬+的客戶來說,私密性不夠。

      四季和頌賣的不錯,可能更加給開發商帶來了信心。

      280套左右的貨量,開發商不急,反正等風來。

      這個盤,造勢造了兩年多,要怎么賣只取決于開發商對市場的研判。

      入市可能性☆☆☆☆☆,市場關注度☆☆☆,影響力☆☆☆

      雙沙舊改

      上一個巨無霸舊改萬科黃埔新城入市后,市場反響還不錯,不由得讓大家期待雙沙舊改的入市。

      然而,以雙沙合作方合景、天倫的財務實力,沒法獨自推進舊改。于是,他們找來了知識城做大股東。

      三家開發商都需要商品房快速入市回血,所以項目年內跑出來問題不大。

      雙沙位于老黃埔的中心區域,向西走一點是文沖,向東走一點是廟頭。

      公共交通上,擁有13號線雙崗站以及5號線東延線雙沙站雙地鐵配置。

      值得注意的是,雙沙有好幾塊居住用地可以南向望江,這是很多老黃埔舊改沒有的。

      這也是一個巨無霸項目,建新總建筑面積近240萬平,勢必會沖擊整個老黃埔市場。

      不要忘了,建面570萬平的黃埔新城,還在賣第一期組團!還有城投入主后的廟頭,也在搶時間。

      這幾個大型舊改,估計能打架好幾年。

      整體來看,雙沙位置更好,還有江景+雙地鐵,定位肯定會比幾個盤要高一點。

      雙沙定價肯定是會鉆,城光漲價后和臻瓏府星航之間的空子。

      部分望江組團,估計會和內部不望江的組團拉開價差。

      在廣州城區,南向望江=貴。

      入市可能性☆☆☆☆,市場關注度☆☆☆☆,影響力☆☆☆☆

      鶴洞舊改

      這么多年來,由于不少留守戶沒有簽約,鶴洞舊改一直推進不順利。

      4月份,鶴洞村準備強勢推進這一難題,投票強制收回土地,拆除建筑。

      鶴洞舊改體量不大,如果一切順利,商品房年內能跑出來。

      鶴洞舊改位于鶴洞大橋橋腳,廣鋼和廣船的中間,一江之隔就是海珠。

      廣船均價都已經賣到8萬+,甚至有大戶型賣到了10萬+,廣鋼的朗閱也賣到了7萬/平。

      鶴洞,這個比較偏精品的項目,論居住、江景打不過廣船,論配套打不過廣鋼,要想打廣船和廣鋼,只能從價格上下手了。

      要知道,今年荔灣芳村特別卷,14個新盤嗷嗷待哺,鶴洞想分一杯羹,不容易啊。

      入市可能性☆☆☆,市場關注度☆☆☆,影響力☆☆

      小坪舊改

      這個是老熟人了,項目案名為佳兆業城市廣場。

      從2020年籌備入市到現在,融資一期組團已經封頂了,項目還沒開盤。

      下面這張圖,是我們在去年5月踩盤時候拍的...

      主要原因還是佳兆業沒錢,拿不到土地證和預售證。

      項目首期戶型為建面約79-123平的3-4房,吹風價5.5-6.5萬/㎡。

      小坪舊改屬于泛白云新城板塊,但其實離白云湖很近。

      相對白云湖,小坪的位置更好、有地鐵、有學校,還是一個大片區的舊改推進,但想在如今的市場,賣到6萬+,屬于是在夢里了。

      現階段,3.5-4.2萬/平的白云湖和7-8萬/平的白云新城,樓市去化表現算不上優秀,佳兆業想賣得好,也只能被迫卷。

      小坪舊改的體量有大約9000戶,還是舊改孵化的,價格上能做比較大的浮動,有戰略空間。

      近期,有粉絲在群里爆料:“小坪已經復工了”

      現在就看佳兆業能不能咬咬牙,把土地證和預售證啃下來了。

      入市可能性☆☆☆☆,市場關注度☆☆☆☆,影響力☆☆☆☆

      羅邊舊改

      案名為星河·盛世錦城,這個項目前兩天聊過,就不展開太多了。

      總結一下,拿了土地證,融資區項目突破正負零,展示中心也搞得差不多了。

      已經接近拿證,很有可能是這一批里最快開盤的項目。

      相對于創新城其它的越秀新盤,羅邊舊改距離7號線板橋地鐵站更近,低密度+低樓層的居住舒適度要更好,教育配套上則要稍微弱一點。

      這個項目離還沒開盤的星匯錦城很近,有粉絲評論說:“這是錦城之戰,盛世錦城VS星匯錦城!”

      值得注意的是,羅邊有個融資地塊的容積率甚至只有2.09,在一堆容積率4-5的糙漢舊改里,是個罕見的小清新。

      羅邊也沒什么產業任務,現階段創新城吃好琶洲、大學城、萬博的外溢,就夠這幾個盤活的滋潤了。

      一句話,好好賣樓。

      入市可能性☆☆☆☆☆,市場關注度☆☆☆☆,影響力☆☆☆

      關鍵詞:

       

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