經(jīng)濟(jì)慢復(fù)蘇，迎來(lái)了期中考。半年前，扛過(guò)疫情考驗(yàn)，各行各業(yè)投入“搞事業(yè)”。房地產(chǎn)也不例外，相比住宅市場(chǎng)，廣州商業(yè)零售物業(yè)似乎走在了前面。
零售消費(fèi)復(fù)蘇撲面而至。上半年關(guān)鍵小長(zhǎng)假“五一”期間，廣州迎客1058萬(wàn)人次，文旅消費(fèi)總收入近104億元，同比增長(zhǎng)近58%。
【資料圖】
商業(yè)物業(yè)布局聲勢(shì)不凡。萬(wàn)象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺引發(fā)全城熱話，轉(zhuǎn)而帶動(dòng)板塊住宅地塊出讓的高人氣。
另一邊，新老商業(yè)體分化加深，天河城百貨北京路店的結(jié)業(yè)，將一季度空置推升至11.5%；
土拍市場(chǎng)焦灼，相比吸引企業(yè)總部，近郊CBD通過(guò)引入商業(yè)IP吸引涉宅地買家；一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐，廣州GDP增速1.8%低于全國(guó)，引發(fā)了擔(dān)憂...
半年前，網(wǎng)易房產(chǎn)走訪各大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，業(yè)內(nèi)外人士曾不約而同地劃在二季度末。節(jié)點(diǎn)將至，我們所談的“復(fù)蘇”，目前有多近有多遠(yuǎn)？在6月底成績(jī)單到來(lái)之前，網(wǎng)易房產(chǎn)專訪世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧，試圖理清困惑。而這位任職該機(jī)構(gòu)已18年的行業(yè)長(zhǎng)期觀察者，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及廣州經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍抱有樂觀的態(tài)度。
(CBRE世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧)
01.
廣州的消費(fèi)力，足以承載多個(gè)奢侈品購(gòu)物中心
“廣州怎么到處都是人”是今年以來(lái)熱門話題。一季度廣州地鐵甚至有四天的日線網(wǎng)客流量超千萬(wàn)人次。
游客來(lái)了，本地市民也頻繁出門消費(fèi)了，從一季度數(shù)據(jù)上看廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額已恢復(fù)至疫情前水平，同比增長(zhǎng)5.5%。
如果反彈是預(yù)料之中，那么反彈能持續(xù)多久，則是復(fù)蘇后勁的關(guān)鍵。
Q：當(dāng)下社會(huì)零售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，是擠壓需求短暫釋放，還是可持續(xù)復(fù)蘇？怎么看待當(dāng)下廣州的商業(yè)消費(fèi)活力？
A：相對(duì)于去年的低基數(shù)，我們的確看到今年經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇所帶來(lái)的消費(fèi)活躍度的提升。
廣州2023年1-4月的社零總額為3718億元，較2019年同期的3217億元，四年累計(jì)增長(zhǎng)約16%。
我相信，這種消費(fèi)反彈，為全年的復(fù)蘇定下了基調(diào)，同時(shí)為后續(xù)持續(xù)復(fù)蘇創(chuàng)造了條件。
其中，可選消費(fèi)、耐用商品的復(fù)蘇將是一個(gè)持續(xù)的、漸進(jìn)過(guò)程。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)鏈在重塑，廣州的商業(yè)復(fù)蘇最大不確定性是：回暖幅度、反彈幅度能有多大，但消費(fèi)恢復(fù)活力這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問的。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)市場(chǎng)的不斷改善，對(duì)于廣州消費(fèi)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展我仍然充滿信心。
Q：零售驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)回暖，近期萬(wàn)象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺。高端商業(yè)體密集布局廣州的原因是？選址上，為什么是荔灣，為什么是番禺？
A：廣州作為人口接近兩千萬(wàn)的特大城市，經(jīng)濟(jì)總量位列國(guó)內(nèi)前茅，足以承載多個(gè)核心商圈甚至多個(gè)奢侈品購(gòu)物中心。
相比北京、上海、深圳甚至成都，知名商業(yè)發(fā)展商在廣州的商業(yè)項(xiàng)目屈指可數(shù)。其實(shí)發(fā)展商一直持續(xù)關(guān)注著廣州的機(jī)會(huì)。過(guò)往，受制約于城區(qū)土地供應(yīng)有限，拓展機(jī)會(huì)不多。
但目前情況得到改善：
一方面中心城區(qū)城市更新的提速，優(yōu)質(zhì)舊改地段涌現(xiàn)，如廣佛交界的荔灣片區(qū)，新的住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)，區(qū)域性商業(yè)項(xiàng)目可覆蓋廣佛兩地。
另一方面，軌道交通建設(shè)加速，TOD如火如荼，居住人口持續(xù)攀升，帶來(lái)了新的區(qū)域商圈，如長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈、南站商圈等。
有人就有商機(jī)，只要有足夠的消費(fèi)人口，商業(yè)發(fā)展商就會(huì)果斷拔籌。
02.
商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，反向促進(jìn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、總部落戶
以往的廣州土拍，以板塊規(guī)劃、CBD打造、產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部引入作為賣點(diǎn)。近兩年，風(fēng)向有變。荔灣白鵝潭、番禺萬(wàn)博CBD發(fā)展多年，以往走寫字樓打造、引入企業(yè)總部的路線，如今因商業(yè)IP進(jìn)入重新獲得熱度。
是企業(yè)總部“難拉動(dòng)”，押注消費(fèi)？似乎更多是商圈初步成型的功不可沒。
高端商業(yè)密集布局，未來(lái)廣州商圈格局正在重塑，不再是“天河商圈”一家獨(dú)大。在“消費(fèi)降級(jí)”的吐槽下，廣州高端消費(fèi)卻節(jié)節(jié)攀升。
Q：商業(yè)名片的火熱，對(duì)企業(yè)引入、寫字樓辦公交易有無(wú)積極作用？在企業(yè)普遍降本增效的背景下，盤活商圈是否從靠引入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向引入商業(yè)？
A：商業(yè)是產(chǎn)業(yè)區(qū)域必要的配套之一，而產(chǎn)業(yè)的聚集又為當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)帶來(lái)消費(fèi)需求，二者相輔相成。
荔灣、萬(wàn)博有知名的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐，肯定會(huì)促進(jìn)企業(yè)進(jìn)駐的決心，包括對(duì)于落戶的企業(yè)在招聘優(yōu)秀人才時(shí)也會(huì)有間接的促進(jìn)作用，同時(shí)更為這兩個(gè)區(qū)域居民帶來(lái)便利。
商業(yè)作為亮點(diǎn)優(yōu)先出圈，更被市場(chǎng)看好，但并不代表企業(yè)便不再看好這一片區(qū)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。
以萬(wàn)博片區(qū)為例，希音和拼多多都是新近進(jìn)入的企業(yè)。只是相對(duì)商業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)辦公信息在大眾端關(guān)注度沒有那么高。事實(shí)上，商業(yè)開發(fā)亦無(wú)法消化辦公樓的體量，有了便利的交通、優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配套、舒適的居住環(huán)境和政策引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、總部落戶就是早晚的事情。
Q：天河商圈向來(lái)是廣州零售業(yè)的天花板，隨著外圍新興高端場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)商圈格局會(huì)有什么變化？天河城、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯這些老字號(hào)商場(chǎng)面對(duì)怎樣的挑戰(zhàn)？
A：未來(lái)廣州也將與其他國(guó)內(nèi)外商業(yè)高線城市一樣，擁有多個(gè)能承載國(guó)際品牌擴(kuò)張的高端商場(chǎng)。相比在單一商圈內(nèi)卷，多商圈更利好消費(fèi)市場(chǎng)。高端商業(yè)供應(yīng)不足一直是廣州的痛點(diǎn)，更多可選項(xiàng)目對(duì)于國(guó)際品牌而言也是喜聞樂見的。
即使新商場(chǎng)開業(yè)，中短期內(nèi)，天河路仍是國(guó)際品牌首選區(qū)域。
商場(chǎng)開業(yè)后普遍需要客流培育階段，國(guó)際品牌可能仍會(huì)更青睞天河路，而將新商圈/商場(chǎng)視作可拓展區(qū)域。
天河路商圈有一個(gè)突出特點(diǎn)，購(gòu)物中心云集，優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積集中。按照CBRE的統(tǒng)計(jì)，天河路商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積超過(guò)九十萬(wàn)平方米，連片差異化發(fā)展，讓消費(fèi)者更易在天河路實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的目標(biāo)。白鵝潭、萬(wàn)博和漢溪長(zhǎng)隆，體量仍未達(dá)到如此規(guī)模。
但不可否認(rèn)，天河路商圈客流確實(shí)將被部分分流到新項(xiàng)目。如何煥新商場(chǎng)硬件，煥新租戶組合，吸引年輕人，將是該商圈所有商場(chǎng)將持續(xù)思考的問題。
Q：從空置率上看，廣州商業(yè)體分化加深。普通人在大談消費(fèi)降級(jí)，活力卻越來(lái)越集中于高端商場(chǎng)，背后是怎么樣的消費(fèi)趨勢(shì)？存量中低端商業(yè)將如何轉(zhuǎn)型？
A：活力集中在高端商場(chǎng)，我認(rèn)為是消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的追求提高了。廣州還有一個(gè)現(xiàn)象，消費(fèi)場(chǎng)景也在延申和擴(kuò)大，不再僅限于購(gòu)物中心或商業(yè)步行街內(nèi)。
而消費(fèi)降級(jí)的說(shuō)法，個(gè)人認(rèn)為：一方面，消費(fèi)信心正在復(fù)蘇中，另一方面，線上銷售越來(lái)越被接受，所以視覺上會(huì)有某些實(shí)體店客流少了的感覺。還有就是新消費(fèi)模式和新消費(fèi)場(chǎng)景發(fā)展也在加速。尤其是年輕消費(fèi)者，更加追求理性但不失個(gè)性的消費(fèi)，如潮玩潮品、運(yùn)動(dòng)、寵物、微度假等，高端商業(yè)包括太古、SKP、華潤(rùn)等均紛紛積極擁抱這一消費(fèi)趨勢(shì)。
所以，非高端商業(yè)如大眾型百貨、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等，也應(yīng)該打破傳統(tǒng)思路，結(jié)合時(shí)下的潮流趨勢(shì)、體驗(yàn)場(chǎng)景和傳播媒體等奮力“出圈”，并且做好內(nèi)容與品質(zhì)。舉例說(shuō)，全國(guó)各地有不少的游客，連廣州舊城區(qū)哪里有最好吃的白切雞、最好吃的甜品都知道，來(lái)到廣州都必去體驗(yàn)舊城區(qū)的特色商業(yè)，網(wǎng)紅打咖點(diǎn)，這些中低端的店鋪一樣“酒香不怕巷子深“。
03.
廣州經(jīng)濟(jì)：商務(wù)活躍度轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)，需要時(shí)間
一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐，廣州GDP總量重返第四，但增速1.8%低于全國(guó)，引發(fā)討論。
寫字樓、商業(yè)、大宗交易向來(lái)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)，根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)，寫字樓的客戶到訪量顯著提升。零售市場(chǎng)的回暖也帶來(lái)相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)需求。
但轉(zhuǎn)化為租賃成交仍需時(shí)日。
Q：您看來(lái)廣州經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭如何？
A: 盡管同比增長(zhǎng)不高，但相較2022年第四季度，廣州經(jīng)濟(jì)活躍度顯著提升，人流逐步恢復(fù)至疫情前水平，尤其利好零售業(yè)。
在租賃市場(chǎng)，2022年末壓抑的租賃活動(dòng)在一季度得以釋放，但并未完全轉(zhuǎn)化為成交和吸納。這一方面與租賃談判需時(shí)有關(guān)；另一方面，租戶對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的謹(jǐn)慎也影響了租賃決策。
Q：從外資的視角是否看好廣州市場(chǎng)？
A：外資在商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，會(huì)注重分析支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨勢(shì)和相關(guān)政策。
近幾年中國(guó)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技創(chuàng)新、以及住宅市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)型，外資對(duì)新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)投資關(guān)注度不斷提高，比如生命科學(xué)園區(qū)，長(zhǎng)租公寓等等。
廣州作為南中國(guó)門戶城市，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基礎(chǔ)，也是國(guó)內(nèi)人口活力最強(qiáng)的城市之一，宜居宜商，生活配套便利，教育醫(yī)療資源具有優(yōu)勢(shì)，在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展框架下，仍是外資投資中國(guó)首先考慮的區(qū)域和城市之一。
Q：近幾年，從房地產(chǎn)到各行業(yè)，都有伴隨著經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)帶來(lái)的職場(chǎng)迷茫。對(duì)職場(chǎng)人尤其是房地產(chǎn)等劇變行業(yè)的職場(chǎng)人，有何建議？
A：建議真不敢當(dāng)，我經(jīng)歷過(guò)2003年非典、2008年金融海嘯對(duì)地產(chǎn)影響較大的事件，回頭看，始終認(rèn)為對(duì)未來(lái)要有信心與信念。若以悲觀心態(tài)來(lái)分析市場(chǎng)，分析得再透徹也是白費(fèi)。應(yīng)擁抱變化，變化意味著新機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)上下游鏈條長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，是產(chǎn)業(yè)騰飛的載體，是安居樂業(yè)、民生的必需品，也是很好的投資工具，我仍然堅(jiān)信房地產(chǎn)業(yè)是有前景的行業(yè)之一。
廣州的商務(wù)活動(dòng)活躍度確實(shí)在提升，后疫情時(shí)代開啟后，我們收到不少政府機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)知名發(fā)展商的委托，為他們?cè)谌蛘猩桃Y，同時(shí)，我們也忙于為廣州的產(chǎn)城發(fā)展、舊城改造、商業(yè)物業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力出謀獻(xiàn)策。行業(yè)變革總伴隨波動(dòng)，悲觀者正確，但樂觀者成功，每一位地產(chǎn)人都需積極穿越周期，我們對(duì)行業(yè)依然充滿信心。
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